Ventes immobilières et droit de la copropriété

La plupart des appartements sont soumis au régime de la copropriété régi par une loi du 10 juillet 1965 et un décret du 17 mars 1967.

Si vous possédez un immeuble entier qui n’a pas encore fait l’objet d’une mise en copropriété, le projet de vente d’un ou de plusieurs appartements de cet immeuble nécessitera que vous divisiez l’immeuble en lot de copropriété.

Il vous faudra en effet individualiser chacun des appartements et chacun des locaux annexes (caves, débarras, parkings) en lots de copropriété identifiés par un numéro.

Cette numérotation sera attribuée à l’occasion de la signature de l’état descriptif de division.

Il vous faudra dans un premier temps faire appel à un géomètre-expert qui visitera l’ensemble de l’immeuble et définira :

• les parties privatives et lots privatifs (appartements, caves..),
• les parties communes (espaces verts, ascenseurs, chaufferie, etc)
• les quotes-parts de parties communes attachées à chacun des lots privatifs, et exprimées en tantièmes attachées à chaque lot privatif qui permettront de calculer le montant de charges de copropriété imputable à chacun des lots privatifs.

Ces éléments préparés par le géomètre seront nécessaires à la rédaction de l’acte d’état descriptif de division par le notaire. Après signature cet acte sera ensuite déposé et publié au fichier immobilier pour en assurer la traçabilité et la visibilité.

Il vous faudra aussi signer un acte de règlement de copropriété qui rappellera les règles légales d’utilisation et de gestion de l’immeuble dans la mesure où il est soumis au statut de la copropriété.

Cet acte contiendra aussi des informations ou restrictions particulières à l’immeuble notamment quant à l’usage des locaux (commerces autorisés ou non par exemple).

La signature de ces deux actes, suivie de celle de la première vente d’un lot donnera naissance à un syndicat des copropriétaires composé des propriétaires des différents lots.

Vous devrez désigner un syndic provisoire chargé d’assurer le suivi et la gestion de la copropriété jusqu’à la première assemblée générale du syndicat des copropriétaires qui en désignera un autre ou le reconduira dans ses fonctions.

Nous vous conseillons d’anticiper votre projet en amont afin d’en maitriser les aspects juridiques et financiers.

N’hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions faire le point ensemble.

Le syndicat des copropriétaires est compétent pour faire respecter et modifier le règlement de copropriété lorsque la loi change, ou lorsqu’un copropriétaire en fait la demande.

Si vous souhaitez diviser votre lot de copropriété pour en faire deux, si vous voulez réunir deux lots en un (duplex par exemple), le règlement de copropriété peut devoir être modifié par un acte notarié. L’intervention d’un géomètre expert sera parfois obligatoire.

N’hésitez pas à nous consulter pour savoir si cela est nécessaire.

Il faudra être vigilant notamment si vos travaux portent atteinte à des parties communes que e soit par le percement d’un mur porteur, la création d’une trémie d’escalier, ou encore par une modification de façade (fermeture d’une loggia par exemple).

L’accord de l’assemblée générale sera certainement nécessaire avant de commencer vos travaux. Il faudra transmettre votre demande d’autorisation au syndic afin qu’il l’inscrive à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.

Nous pouvons vous aider à préparer ce projet notamment en rédigeant les résolutions à porter à l’ordre du jour.

A noter : l’assemblée générale des copropriétaires ne se réunit en principe qu’une fois l’an. Il faut donc anticiper pour éviter d’avoir à convoquer une assemblée extraordinaire qui représenterait un coût à votre charge.

Dans le cadre d’une opération d’achat sur plans juridiquement appelée « vente en état futur d’achèvement », le promoteur (vendeur) vous proposera de signer un contrat de réservation.
Toute autre forme d’avant-contrat est prohibée (promesse, compromis).

L’objet du contrat de réservation est d’obliger le promoteur à vous réserver un logement déterminé, en contre-partie de quoi vous verserez un dépôt de garantie.

Ce contrat vous sera notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. Vous bénéficierez d’un délai de dix jours pour vous rétracter à compter du lendemain de la première présentation de la lettre à votre domicile par le facteur. Dans ce cas, le dépôt de garantie devra vous être intégralement restitué.

Le contrat de réservation comprend obligatoirement les informations suivantes :

• une description détaillée du futur logement,
• une note technique sommaire décrivant la situation du logement dans l’immeuble ou l’implantation de la maison sur le terrain, les matériaux de construction utilisée, les équipements collectifs,
• le prix de vente et les conditions de révision de prix,
• la date de signature de l’acte de vente définitif,
• le délai prévisionnel d’exécution des travaux,
• le montant du dépôt de garantie : 5% du prix de vente si le contrat de vente doit être signé dans le délai d’un an, 2% si le délai de réalisation de la vente n’excède pas deux ans et aucun dépôt si ce délai est supérieur à deux ans.

Avant de signer l’acte définitif de vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur, par l’intermédiaire de son notaire, notifie à l’acquéreur un projet d’acte au moins un mois avant la date de signature prévue.

A noter, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement répond à une réglementation très stricte et protectrice de l’acquéreur.

Nous pouvons vous aider à analyser le projet d’acte de vente et vous assister au rendez-vous de signature qui se tiendra dans les locaux du notaire du promoteur.

Phase préparatoire

Nous vous invitons à prendre contact avec nous et votre banquier en amont de votre projet et avant même de faire une offre d’achat. Cela vous permettra d’identifier au mieux vos besoins ainsi que votre capacité d’emprunt et de financement. Nous pourrons également vous aider à rédiger votre offre d’achat.

Les avant-contrats : la promesse de vente ou le compromis de vente

Une fois l’offre d’achat acceptée par votre vendeur, vous souhaiterez certainement signer une promesse de vente ou un compromis de vente. Ces deux types d’avant-contrats auront
pour utilités principales de figer les accords intervenus avec votre vendeur et de vous permettre de déposer votre demande de prêt.

En vue de la préparation de l’avant-contrat, nous vérifierons un certain nombre de pièces et documents afin d’assurer la sécurité juridique de votre projet.

Il incombera à votre vendeur ou son notaire de nous fournir ces pièces, notamment en cas de vente en copropriété.

A noter : la collecte de ces documents, parfois longue et fastidieuse, peut selon les cas être à l’origine d’un allongement du délai de signature des promesses de vente.

Nous vous demanderons également de fournir diverses pièces relatives à votre état civil, et votre financement. Il est important que vous nous communiquiez un maximum
d’informations, notamment quant aux particularités de votre projet. Si vous achetez avec votre conjoint, ou un tiers, nous vous demanderons de nous communiquer les modalités de
répartition de vos financements respectifs.

Nous vous adresserons la liste détaillée des pièces et informations nécessaires sur simple demande.

Selon votre cas particulier, nous pourrons aborder la question de la création d’une société civile immobilière en vue de l’acquisition.

Bien que le versement d’un dépôt de garantie ou d’une indemnité d’immobilisation ne soit pas obligatoire, le vendeur l’exigera le plus souvent. Son montant n’est pas légalement fixé, mais il est généralement de 5 ou 10 % du prix de vente. Il vous faudra détenir les liquidités suffisantes et les rendre disponibles avant la signature de l’avant-contrat (promesse / compromis de vente).

Vous devrez en effet verser cette somme à votre notaire au moyen d’un virement. Cette somme sera conservée par le notaire désigné à l’acte comme le « séquestre » pendant toute
la durée de la promesse de vente.

Si la vente aboutit, cette somme sera utilisée comme un acompte sur le prix, ou pourra être versée à titre de dédommagement au vendeur si vous ne voulez pas signer l’acte de vente
alors que toutes les conditions suspensives ont été levées, notamment si vous avez obtenu votre prêt et ne vous êtes pas rétracté dans le délai légal.

En cas de besoin, l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation vous permettra de vous rétracter à l’issue de la signature de l’avant-contrat. Vous bénéficierez de ce droit pendant un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée contenant la copie de l’avant-contrat. Vous n’aurez à justifier d’aucun motif et pourrez alors récupérer intégralement votre dépôt de garantie / indemnité d’immobilisation dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de la rétractation. Les frais de rédaction et d’enregistrement seront perdus.

Concernant le financement, la promesse ou compromis de vente signé contiendra une condition suspensive d’obtention de prêt. Cela vous permettra d’y renoncer si vous n’obtenez pas votre crédit dans le délai convenu, généralement de 45 jours. Il faudra en justifier au vendeur. A défaut de financement, vous pourrez récupérer le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation, sauf à ce que vous n’ayez pas respecté les modalités de la condition suspensive de prêt (montant du prêt, durée de remboursement, délais pour déposer le dossier …). Là encore, les frais de rédaction et d’enregistrement seront perdus.

La commune bénéficiera peut être d’un droit de préemption urbain qui lui permettra d’être prioritaire pour acquérir ce bien immobilier, en vue de réaliser un projet d’intérêt général.
Dans ce cas, nous devront adresser à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner l’informant du projet de vente. La Mairie aura deux mois au maximum pour répondre. L’acte de vente ne pourra être signé qu’une fois que la Mairie aura renoncé à cette priorité d’achat, ou à défaut de réponse, deux mois après la réception de la déclaration d’intention d’aliéner.
Toutes ces démarches justifient le laps de temps séparant l’avant-contrat de la vente définitive.

La vente définitive

Vous devrez avoir versé intégralement le prix de vente ainsi que les frais de l’acte à la comptabilité du notaire par virement bancaire.

Nous vous adresserons en amont de la signature une lettre de convocation vous rappelant notamment la date, l’heure et le lieu du rendez-vous, un décompte financier vous précisant les sommes à verser ainsi que notre RIB. Ces éléments vous permettront, sauf cas particulier, de procéder vous-même au déblocage du prêt bancaire. Nous vous demanderons de faire remplir par votre banque des attestations précisant l’origine des virements réceptionnés.

Lors de la vente, le vendeur vous remettra l’ensemble des moyens d’accès au bien immobilier (clés, vigiks, bips de parking, codes d’accès ou d’alarme..)

Si votre vendeur et vous avez convenu qu’il pourrait conserver les clés quelques jours, parlez-nous en. Nous insérerons les clauses adéquates dans l’acte de vente afin de sécuriser cet accord.

Si le bien vous est vendu loué : vous ne recevrez pas de clés lors de la vente, celles-ci devant avoir été remises au locataire lors de la conclusion du bail. Vous obtiendrez du vendeur les originaux des documents en sa possession : contrat de bail, état des lieux d’entrée, acte de cautionnement…

Le vendeur vous remboursera le jour de la signature de l’acte de vente le montant du dépôt de garantie versé par le locataire lors de la conclusion du bail.

Vous devrez rembourser au vendeur une quote-part des taxes foncières de l’année et en cas d’achat dans un immeuble en copropriété une partie des charges de copropriété du trimestre
en cours ainsi que le montant du fonds de roulement détenu par le syndic. Prévoyez votre chéquier, ainsi qu’une attestation d’assurance multirisques habitation.

Le vendeur non professionnel de l’immobilier sera généralement exonéré de toute garantie des vices cachés par une clause d’usage intégrée à l’acte de vente. Le vendeur vous vendra
un bien immobilier en l’état, avec ses qualités et ses défauts.

C’est pour cela qu’il vous faudra être prudent et attentif lors de la visite du bien immobilier et avant de faire une offre.

Il peut être recommandé de revisiter les biens avant de signer la vente, notamment pour relever les compteurs et vous assurer que les biens n’ont pas subi de dégradation depuis la promesse de vente. Cela vous permettra également de constater que le vendeur a déménagé et vidé l’ensemble des locaux de ses effets personnels (caves et parking compris).

En tant que vendeur d’un bien immobilier vous serez tenus à diverses obligations.

En amont de la signature

• devoir précontractuel d’information de l’article 1112-1 du Code civil

Cela signifie que vous devrez porter à la connaissance de votre acheteur toutes les informations dont vous disposez et qui pourraient avoir une importance pour lui.

• transmission du dossier de diagnostics techniques de l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation

En tant que vendeur d’un bien immobilier vous devrez produire un dossier de diagnostics techniques (DDT). Ce dossier devra être établi à vos frais par un diagnostiqueur immobilier compétent et assuré.
La présence d’anomalies dans le dossier de diagnostics techniques n’interdira pas la vente de votre bien et ne vous imposera pas de réaliser des travaux de mise en conformité.

L’omission d’un diagnostic obligatoire, la transmission de diagnostics incomplets, ou leur utilisation au-delà de leur durée de validité pourrait avoir des conséquences graves. Cela vous exposerait à assumer la même responsabilité qu’un professionnel de l’immobilier, à savoir la garantie des vices cachés. Cela signifie par exemple qu’en cas d’anomalies de l’installation intérieure d’électricité découvertes par l’acquéreur après la vente vous pourriez avoir à payer les travaux nécessaires à la mise aux normes de l’installation.

Nous vous communiquerons la liste des diagnostics et leurs durées de validité sur simple demande ici.

• Documents spécifiques pour les lots de copropriété : article L721-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation issus de la loi dite « ALUR »

Dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété vous devrez obligatoirement fournir, à vos frais, des documents spécifiques destinés à informer au mieux l’acquéreur.

Ces pièces seront nécessaires à la préparation de la promesse de vente. La liste des pièces à fournir étant susceptible de varier, n’hésitez pas à nous contacter.

A noter : la collecte de ces documents, parfois longue et fastidieuse, peut être à l’origine d’un  allongement du délai de signature des promesses de vente.

• Documents complémentaires pour une maison

En cas de vente d’une maison il vous sera demandé de faire contrôler le raccordement à l’assainissement communal ou le système privatif d’évacuation des eaux usées (fosse septique).

Si vous avez construit, agrandi ou transformé tout ou partie de votre maison il faudra nous communiquer les pièces attestant de la conformité des travaux aux règles d’urbanisme.

Lorsque la construction, ou ses modifications ont été achevées depuis moins de 10 ans, nous vous demanderons de fournir la police d’assurance dommages-ouvrage et la preuve du paiement de la prime.

Si aucune assurance dommages-ouvrage n’a été souscrite, il faudra tenter d’obtenir de chaque entreprise son attestation d’assurance de responsabilité décennale couvrant le type et la période des travaux.

A noter : en cas de  survenance d’un sinistre grave pendant le délai de 10 ans à compter de l’achèvement, l’assurance dommages-ouvrage permettrait à votre acquéreur d’être indemnisé directement sans avoir à rechercher la responsabilité de l’une des entreprises intervenues.

Cette assurance qui a certes un coût représente une sécurité importante tant pour votre acquéreur que pour vous. En effet, à défaut d’avoir souscrit à une telle assurance, vous risquez, en cas de sinistre postérieur à la vente, de voir l’acquéreur agir en justice contre vous et / ou la ou les entreprises concernées.

Si votre maison est située dans un lotissement ou groupe d’habitations, vous devrez nous fournir des éléments complémentaires. Nous vous communiquerons la liste précise des pièces à fournir sur simple demande.

Au moment de la signature de la vente

Vous devrez remettre à votre acquéreur le jour de la vente l‘ensemble des moyens d’accès au bien immobilier (toutes les clés, vigiks, bips de parking, codes..) en échange d’un versement intégral du prix de vente.

L’acquéreur ne vous versera pas directement les fonds. Ils seront virés au préalable à la comptabilité du Notaire. Prévoyez de vous munir d’un RIB à votre nom pour que nous puissions vous reverser le prix de vente.

Il vous faudra avoir déménagé et vidé l’intégralité des locaux (caves et parking compris), hormis les meubles volontairement repris par l’acquéreur (cuisine équipée par exemple).

Si votre acquéreur et vous avez convenu que vous pourriez conserver les clés quelques jours, parlez-nous en. Nous insérerons les clauses adéquates dans l’acte de vente afin de sécuriser cet accord.

Dans l’hypothèse où le bien serait vendu loué : en tant que propriétaire vous ne devriez pas détenir de clés, celles-ci devant avoir été remises au locataire lors de la conclusion du bail. Vous transmettrez à l’acquéreur les originaux des documents en votre possession : contrat de bail, état des lieux d’entrée, acte de cautionnement …

Vous devrez rembourser à votre acquéreur le jour de la signature de l’acte de vente le montant du dépôt de garantie versé par le locataire lors de la conclusion du bail. Cela lui permettra de le rembourser à son tour au locataire lors de son départ.

Du point de vue de vos obligations fiscales, le prix de vente ne sera pas en lui-même taxable. La plus-value réalisée lors de la vente sera toutefois peut être imposée. Il existe divers cas d’exonération dont le principal est la vente de votre résidence principale. N’hésitez pas à nous contacter pour que nous fassions le point sur votre situation.

Si vous n’êtes pas exonéré, votre plus-value sera soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Nous devrons assurer le paiement de l’impôt à l’État directement par prélèvement sur le prix de vente.

Après la vente

Vous devrez à votre acquéreur la garantie d’éviction, c’est-à-dire que son droit de propriété ne sera pas remis en cause que ce soit par vous ou des tiers à l’acte.

Dans ce cadre, vous devrez notamment nous révéler l’existence de servitudes telles qu’un droit de passage ou encore une servitude d’accès à un compteur commun par exemple. Il vous faudra également nous signaler toute modification notable intervenue dans les biens (création de fenêtre de toit, percement de mur porteur, adjonction d’un palier ou d’un ancien WC commun…).

Dans le cadre de votre devoir pré-contractuel d’information, vous serez tenu de transmettre toutes les informations en votre possession lors de la mise en vente. Mais si vous agissez en tant que non professionnel de l’immobilier, l’acte de vente pourra contenir une clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Cette clause ne sera pas valable si vous êtes de mauvaise foi et avez sciemment dissimulé à l’acquéreur un vice dont vous aviez connaissance, et qui l’empêche d’utiliser le bien immobilier conformément à son usage ou qui en diminuent tellement la valeur, qu’il ne l’aurait pas acheté s’il en avait eu connaissance.